民泊事業を営む上での留意点を知りたい

民泊新法のポイント(概論)

空き部屋などを旅行者などに貸し出すいわゆる民泊については、近時は、ウェブサイトなどを通じて宿泊費用を得て行うケースが多くなりました。

観光立国を推進し、急増する訪日外国人観光客の宿泊需要へ対応すること、地域活性化のための空きキャパシティを有効活用することが必要とされており、日本でも、民泊を広く活用していくことが望まれております。

他方で、感染症まん延防止やテロ防止などの適正な管理、安全性の確保や地域住民等とのトラブル防止などにも留意する必要があります。

これまで、いわゆる民泊については、ホテルなどの営業を規律する旅館業法という法律に基づき許可が必要とされていましたが、法律上の許可を得ない状態で部屋などを提供することが多いのも現状です(近時は、これらを「ヤミ民泊」などと呼ぶこともあります。)。

そこで、これまではグレーな部分も多かった民泊のルールの整備を行い、法律上認めていくため、平成29年6月9日に住宅宿泊事業法(以下では「民泊新法」と言います。)が成立し、平成30年6月15日から施行されることとなったのです。

民泊新法民泊・簡易宿所型民泊・特区民泊の違いについて

民泊新法に基づく民泊以外にも、民泊を営むには複数の方法があります。

具体的には、旅館業法に基づく簡易宿所型民泊、国家戦略特別区域法に基づく特区民泊などがそれです。

簡易宿所型民泊とは、旅館業法に基づく許可を得て行う民泊であり、宿泊場所を多数で利用する構造と設備を備えた施設に宿泊させる民泊です。例えば、カプセルホテルや山小屋などが想定されています。

特区民泊とは、国家戦略特別区域法に基づき、国家戦略特別区域における外国人滞在施設経営事業の認定を受けて行う場合に、旅館業法の適用除外とされる民泊であり、運営できる場所が特定の自治体(現在は、東京都大田区や大阪市、北九州市など、一部の地域)に限定されています。

そこで、ここでは、これらの民泊の違いについて簡単にご説明いたします。

まず、これらの民泊は法律の規制に基づき行うものですので、行政機関への申告が必要となり、この態様については、それぞれの類型により異なってきます。

具体的には、民泊新法に基づく民泊の場合、民泊を営むためには「届出」のみが必要とされるのに対して(ただし、家主不在型の民泊の場合には、住宅宿泊管理業者(以下「管理業者」といいます。)の「登録」が必要です。)、簡易宿所型民泊の場合には、旅館業法上の「許可」が必要とされており、特区民泊の場合には条例に基づく「認定」が必要とされております。

また、これらの民泊においては、1年間の営業(宿泊)日数にも違いがあります。民泊新法に基づく民泊の場合には、1年間の営業(宿泊)日数の上限は180日間とされているのに対して、簡易宿所型民泊と特区民泊の場合には営業(宿泊)日数の制限はありません。

さらに、民泊新法に基づく民泊や簡易宿所型民泊の場合には、宿泊者の滞在期間の制限がないのに対して、特区民泊の場合最低2泊以上とされています。

加えて、民泊を営むことのできる地域についても違いがあります。民泊新法に基づく民泊には用途地域の制限は法律上ありませんが、簡易宿所型民泊の場合には用途地域による建築物の用途制限が適用され、住居専用地域(第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域などの住居専用地域です。)で民泊を営業することができません。また、特区民泊の場合には条例により住居専用地域での営業が許可されることがあります。

このように、民泊を営む方法には複数あり、それぞれ長所・短所や特徴がありますので、その中から、自分のニーズに合致し、かつ、法律等に違反せずに営むことのできる民泊を選んで運営をしていくことが求められています。

行政への申告 営業日数 滞在期間 用途地域
民泊新法 届出(登録) 180日 なし 法律上制限なし
簡易宿所型民泊 許可 制限なし なし 制限あり
特区民泊 認定 制限なし 2泊以上 制限あり

そもそも民泊のできるマンションなのか

ある部屋のオーナー(区分所有者)や借主が、民泊新法に基づき、住宅宿泊事業者(以下「民泊ホスト」といいます。)として民泊を行う場合、まず始めに確認すべきなのは、そのマンションの管理規約です。

なぜなら、民泊新法に基づく民泊を行う場合には、事前にその住宅の所在地を管轄する都道府県知事又は保健所設置市等の長に対して届出を行うことが必要とされているのですが、その際には、申請書に管理規約など、建物内での住宅宿泊事業を実施することが認められていることを明らかにする書面を添付することが求められており、民泊が禁止されている場合には届出が受理されてないこととされているからです。

つまり、マンション管理規約には、専有部分の用途が規定されていますが、その用途にどのように記載されているのかにより、そのマンションで民泊を営むことができるかどうかの結論が大きく異なってくるのです。

具体的には、マンション管理規約に、以下のとおり規定されている場合には、その記載のとおり、当該マンションでは民泊新法に基づく民泊を営むことが認められていないことになります。

(専有部分の用途)

第●条 区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。

2 区分所有者は、その専有部分を住宅宿泊事業法第3条第1項の届出を行って営む同法第2条第3項の住宅宿泊事業に使用してはならない。

これに対して、以下のとおり規定されている場合には、当該マンションで民泊を営むことが認められていることになります。

(専有部分の用途)

第●条 区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。

2 区分所有者は、その専有部分を住宅宿泊事業法第3条第1項の届出を行って営む同法第2条第3項の住宅宿泊事業に使用することができる。

また、例えば管理規約に「区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない」とだけ規定されている場合には、民泊を営むことができるかどうかの判断がその拠って立つところ(つまり、民泊を推進したいのか、民泊を禁止したいのか、その立場)により分かれます。ただし、管理規約にこのように規定されているだけだとしても、管理組合が理事会や総会で住宅宿泊事業を営むことを禁止する方針の決議をしている場合には民泊を行うことはできません。

また、民泊の所在する場所の条例も確認する必要があります。地域によっては、平日の民泊を禁止したりする地域(東京都中央区など)や、特定の区域での特定の時期の民泊を禁止したりする地域(東京と港区など)もあります。

届出者が賃借人及び転借人の場合は、賃貸人及び転貸人が住宅宿泊事業を目的とした賃借物及び転借物の転貸を承諾しているかどうかも確認する必要があります。

民泊新法に適合する民泊を運営する手続

民泊新法に適合する民泊を営むには、次のような手続を経る必要があります。

まず、予め、その住宅の所在地を管轄する都道府県知事又は保健所設置市等の長に対して、必要な書類を添付して届出を行う必要があります。

この届出は、民泊制度運営システムを利用して行うことが原則とされています。

この民泊制度運営システムを利用すると、わざわざ役所に出向くことなく、電子申請・届出を行うことが可能となります。

この届出が受理されると、審査結果通知書が送付され、民泊を営むことができるようになります。

なお、詳しくは、民泊制度ポータルサイトをご覧下さい。

届出をする場合に届出書に記入が必要な事項として定められている事項は、以下のとおりとなります

□商号、名称又は氏名、住所

□【法人】役員の氏名

□【未成年】法定代理人の氏名、住所

(法定代理人が法人の場合は、商号又は名称、住所、役員の氏名)

□住宅の所在地

□営業所又は事務所を設ける場合は、その名称、所在地

□委託をする場合は、管理業者の商号、名称又は氏名、登録年月日、登録番号、管理受託契約の内容

□【個人】生年月日、性別

□【法人】役員の生年月日、性別

□未成年の場合は、法定代理人の生年月日、性別

(法定代理人が法人の場合は、役員の生年月日、性別)

□【法人】法人番号

□管理業者の場合は、登録年月日、登録番号

□連絡先

□住宅の不動産番号

□住宅宿泊事業法施行規則第2条に掲げる家屋の別

□一戸建ての住宅、長屋、共同住宅又は寄宿舎の別

□住宅の規模

□住宅に人を宿泊させる間不在とならない場合は、その旨

□賃借人の場合は、賃貸人が住宅宿泊事業を目的とした転貸を承諾している旨

□転借人の場合は、賃貸人と転貸人が住宅宿泊事業を目的とした転貸を承諾している旨

□区分所有の建物の場合、管理規約に禁止する旨の定めがないこと

□管理規約に住宅宿泊事業について定めがない場合は、管理組合に禁止する意思がない旨

法人が届出する場合に届出書に添付が必要な書類として定められている書類は、以下のとおりとなります。

□定款又は寄付行為

□登記事項証明書

□役員が、成年被後見人及び被保佐人に該当しない旨の後見等登記事項証明書

□役員が、成年被後見人及び被保佐人とみなされる者並びに破産手続開始の決定を受けて復権を得ない者に該当しない旨の市町村長の証明書

□住宅の登記事項証明書

□住宅が「入居者の募集が行われている家屋」に該当する場合は、入居者募集の広告その他それを証する書類

□「随時その所有者、賃借人又は転借人に居住の用に供されている家屋」に該当する場合は、それを証する書類

□住宅の図面(各設備の位置、間取り及び入口、階、居室・宿泊室・宿泊者の使用に供する部分の床面積)

□賃借人の場合、賃貸人が承諾したことを証する書類

□転借人の場合、賃貸人及び転貸人が承諾したことを証する書類

□区分所有の建物の場合、規約の写し

□規約に住宅宿泊事業を営むことについて定めがない場合は、管理組合に禁止する意思がないことを証する書類

□委託する場合は、管理業者から交付された書面の写し

□欠格事由に該当しないことを誓約する書面

個人が届出する場合に届出書に添付が必要な書類として定められている書類は以下のとおりとなります。

□成年被後見人及び被保佐人に該当しない旨の後見等登記事項証明書

□成年被後見人及び被保佐人とみなされる者並びに破産手続開始の決定を受けて復権を得ない者に該当しない旨の市町村長の証明書

□未成年者で、その法定代理人が法人である場合は、その法定代理人の登記事項証明書

□欠格事由に該当しないことを誓約する書面

□住宅の登記事項証明書

□住宅が「入居者の募集が行われている家屋」に該当する場合は、入居者募集の広告その他それを証する書類

□「随時その所有者、賃借人又は転借人に居住の用に供されている家屋」に該当する場合は、それを証する書類

□住宅の図面(各設備の位置、間取り及び入口、階、居室・宿泊室・宿泊者の使用に供する部分の床面積)

□賃借人の場合、賃貸人が承諾したことを証する書類

□転借人の場合、賃貸人及び転貸人が承諾したことを証する書類

□区分所有の建物の場合、規約の写し

□規約に住宅宿泊事業を営むことについて定めがない場合は、管理組合に禁止する意思がないことを証する書類

□委託する場合は、管理業者から交付された書面の写し

なお、消防法令適合通知書の提出は、法令で定められた必須事項ではないとされております。

民泊ゲストの安全・衛生の確保

民泊新法においては、民泊を営むにあたって、民泊ゲストの衛生を確保する措置が求められており、具体的には、居室の床面積を宿泊者一人当たり3.3㎡以上確保することが必要とされ、定期的な清掃や換気、宿泊者の入れ替わるごとに寝具(シーツ・カバーなど)を洗濯することなどが必要とされております。

また、民泊ゲストの安全を確保する措置も求められており、具体的には、一戸建てや長屋構造の建物なのか、共同住宅や寄宿舎なのかなどにより異なりますが、非常用照明器具の設置や、避難経路の表示、避難場所等についての情報提供を行うことが必要とされております。

外国人観光客が民泊ゲストとなる場合の快適性や利便性を確保するための措置も求められており、設備の使用方法や移動のための交通手段、火災や地震等の災害が発生した場合における連絡先(警察署・消防署・医療機関・民泊管理業者など)などを記載した書面の備え置きが必要とされているほか、これをタブレット端末などに表示するなどして民泊ゲストが閲覧することのできる状態にしておくことが望ましいとされております。

宿泊者名簿の備え付けや本人確認方法

宿泊者名簿の備え付けも求められており、具体的には民泊ゲスト全員(代表者のみの記載は認められていません)の氏名・住所・職業等を記載する必要があります。また、宿泊者名簿の正確な記載を確保するために、住宅民泊ホスト等は、宿泊行為の開始までにについて、本人確認を行う必要があるとされています。

本人確認方法については、対面で行うことはもちろん、民泊ゲストの顔と旅券(パスポート)が画像により鮮明に確認でき、かつ、その画像が管理業者等の営業所や民泊の宿泊施設などから発信されていることが確認できる場合には、対面と同等の手段であるとしてそのような方法で確認することでも認められております。例えば宿泊施設等に設置されたテレビ電話やタブレット端末などにより確認する方法も認められております。

なお、外国人宿泊者については宿泊者名簿への国籍・旅券番号の記載を徹底すること、旅券(パスポート)の呈示・その写しの宿泊者名簿と共に保存することが求められています。

周辺地域の生活環境への悪影響防止に必要な事項の説明等

民泊ホストは、民泊ゲストに対して、大声での会話を控えること、深夜に窓を閉めること、バルコニーなど屋外で宴会を開かないこと、住宅内で楽器を使用しないことなど、騒音を防止するために配慮すべき事項などを説明しなければなりません。

ごみの処理についても、民泊を行うことにより発生したごみは、事業活動に伴って生じたごみ(事業系ごみ)として、住宅宿泊事業者が責任をもって処理しなければなりませんので、ごみの捨て方について説明しなければなりません。例えば、民泊を行うことにより発生したごみを、マンションの住民が利用するゴミ置場に捨てることにより住民のごみと同様に処理してもらうということはできませんので、その旨の説明が必要になります。

ガスコンロの元栓の開閉方法や消火器の使用方法、避難経路の説明など、火災防止のため必要な事項も説明しなかればなりません。

これらの事項の説明方法としては、配慮すべき事項が記載された書面を備え置くことやタブレット端末での表示により確認できるようにすることが求められています。なお、対面でこれらの説明をすることまで求められているわけではありません。

苦情等への対応

民泊を営む場合、同じマンション内の住民など周辺地域の住民からの苦情や問い合わせが寄せられる可能性があります。

そこで、民泊ホストは、苦情や問い合わせに対して、常時、応対又は電話応対する必要があり、民泊ゲストが滞在していない場合にも苦情や問い合わせに対応する必要があります。

標識の掲示

民泊新法に基づく民泊を行う場合、届出住宅の門扉、玄関や、マンションの個別の住戸や共用エントランス、集合ポストなど公衆が見やすい場所に所定の様式の標識を掲げなければなりません。

運営上のポイント

民泊を営む場合、民泊新法においては、民泊ホストが民泊ゲストと同居するのか、それとも民泊ホストは同居しないのか、民泊を行うため届出をした住宅の居室の数が何部屋あるのかなどにより、管理業者に委託すべきかどうかが異なります。

すなわち、民泊新法においては、民泊ホストが民泊ゲストと同居しない場合には、原則として、管理業者に住宅の管理を委託することが義務づけられています(ただし、民泊ホストが自己の生活の本拠として使用する住宅と届出住宅が同一の建築物内若しくは敷地内にあるときや隣接しているときには管理を委託することは義務づけられません。)。

また、民泊を行う住宅の居室数が5部屋を超える場合にも、管理業者に委託することが義務づけられています。

そのため、自己の生活場所が当該住宅以外にある方や、部屋数の多い民泊物件をお持ちの方は、管理業者選びが民泊運営の重要なポイントとなっています。

その際に重要なのは、その管理業者が民泊新法を理解し、法律の定める上述の各ルールを守っている業者であるかどうかという点です。

というのも、民泊において適正な運営が行われていないおそれがある場合には、都道府県知事等は必要な限度で民泊ホストに対して業務改善命令を出したり、業務改善命令に違反した場合には業務停止命令を出したりすることができるため、委託された管理業者の管理状況によっては、民泊運営に支障が出るおそれがあるからです。

罰則

民泊を営もうとする者が、都道府県知事等に届出を出さずに民泊を営んだ場合(いわゆるヤミ民泊の場合)、旅館業法により、6ヶ月以下の懲役若しくは100万円以下の罰金に処され、又はこれらが併科される可能性があります。

民泊を営む民泊ホストが都道府県知事等に対して虚偽の届出をして民泊を営んだ場合にも、民泊新法により、6ヶ月以下の懲役若しくは100万円以下の罰金に処され、又はこれらが併科される可能性があります。

業務停止命令を受けたにもかかわらず、この命令に違反して民泊を営んだ場合、民泊新法に基づき、6ヶ月以下の懲役若しくは50万円以下の罰金に処され、又はこれらが併科される可能性があります。

都道府県知事等から、民泊ホストに対して、業務に関する報告を求められたり、施設内への立ち入り設備や帳簿類の検査などが行われたにもかかわらず、これを拒んだり、虚偽の回答をしたりした場合、30万円以下の罰金が科される可能性があります。

条例による制限

各都道府県などは、生活環境の悪化を防止するために必要があるときは、条例により、区域を定めて民泊を営む期間を制限することができます。

そのため、各自治体などで、民泊を制限することを目的とする条例が制定されております。

例えば、東京都中央区では、区内全域を民泊の制限区域とし、制限区域では通勤などで区民が不在となることが多い平日の民泊事業の実施を制限し、区内全域で土曜正午から月曜正午の宿泊のみを認めるとしています。(中央区HP

また、東京都港区では、家主不在型の民泊を実施する場合に、都市計画法第8条第1項第1号に規定する第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域及び第二種中高層住居専用地域、東京都文教地区建築条例に規定する文教地区について、1月11日正午から3月20日正午、4月11日正午から7月10日正午、9月1日正午から12月20日正午について、民泊の営業を禁止しています。(港区HP

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