民泊事業に関するQ&A

目次

Q 購入した新築投資用マンションの部屋を民泊新法に基づく民泊営業のために使用することはできますか

A できません。民泊新法では、民泊のための宿泊施設について「人の居住の用に供されていると認められるもの」であるとして、規則でも「随時その所有者、賃借人又は転借人の居住の用に供されている家屋」と定義しています、この家屋について民泊新法のガイドラインでは「純然たる生活の本拠としては使用していないものの、これに準ずるものとして、その所有者等により随時居住の用に供されている家屋である」とされています。そのため、その部屋に居住したことが全くない新築マンションの部屋を民泊として使用することはできないのです。

Q あるマンションで民泊新法に基づく民泊を営むことができるのかどうかは、どうやって確認すれば良いのですか。

A まずは、そのマンションの管理規約を確認しましょう。マンションの管理規約には、専有部分の用途を記載した規定がありますので、それを読めば、民泊ができるかどうかを確認することができます。具体的には、管理規約に「区分所有者は、その専有部分を住宅宿泊事業法第3条第1項の届出を行って営む同法第2条第3項の住宅宿泊事業に使用してはならない。」と書いてあるマンションでは、民泊を営むことは許可されていないということになります。逆に、「区分所有者は、その専有部分を住宅宿泊事業法第3条第1項の届出を行って営む同法第2条第3項の住宅宿泊事業に使用することができる。」と書いてあるマンションでは、民泊を営むことが許可されていることになります。なお、管理規約に「区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。」としか規定されておらず民泊を営むことができるか否かについて上で述べたような明確な定めがない場合もあります。このような場合でも、管理組合が理事会や総会で住宅宿泊事業を営むことを禁止する方針の決議をしている場合には民泊を行うことはできませんから、そのような決議をしているかどうかを、マンションの管理会社の担当者や、管理組合の理事長などに相談して確認してみるとよいでしょう。

Q 民泊新法に基づく民泊を営もうと考えているのですが、その場合、必ず民泊管理業務を委託しなければならないのですか。

A 民泊新法に基づく民泊を営む場合、住宅宿泊事業者(以下「民泊ホスト」といいます。)が民泊ゲストと同居しない場合には、原則として、住宅宿泊管理業者(以下「管理業者」といいます。)に住宅の管理を委託することが義務づけられています(ただし、民泊ホストが自己の生活の本拠として使用する住宅と届出住宅が同一の建築物内若しくは敷地内にあるときや隣接しているときには管理を委託することは義務づけられません。)。また、民泊を行う住宅の居室数が5部屋を超える場合にも、管理業者に委託することが義務づけられています。

Q 民泊新法に基づく民泊において、本人確認の方法は、対面での確認だけが認められているのですか。

A 対面以外にも対面と同等の手段として、いわゆるテレビ電話やタブレット端末などを利用して、民泊ゲストの顔や旅券(パスポート)が画像により鮮明に確認でき、その画像が民泊ホストや管理業者の営業所や届出住宅などから発信されていることが確認できる方法で行うこともできます。

Q 宿泊者名簿に記載するのは、代表者のみで大丈夫ですか。

A 民泊ゲスト全員の氏名等を記載する必要があります。宿泊者名簿の推奨書式が民泊ポータルサイトに掲載されていますので、ご参考になさってください。

Q 宿泊者の人数の制限はありますか。

A 民泊新法上の制限はありません。ただし、不特定多数の民泊ゲストが宿泊すると感染症発症等の衛生上のリスクが増大するため、居室の宿泊者1人あたりの床面積は3.3㎡以上確保するべきとされています。そのため宿泊できる人数も居室の床面積により自ずと制限されます。

Q 民泊ゲストが出したゴミは、マンションの集合ゴミ置場に居住者と同じように捨ててもよいのですか。

A 居住者と同じように捨ててはいけません。民泊ゲストが出したゴミは、民泊事業の事業活動に伴って生じた廃棄物として、民泊ホストが責任をもって処理しなければなりません。したがって、民泊ゲストが出したゴミを、マンションの集合ゴミ置場に居住者と同じように捨てることはできません。ゴミの捨て方については、各自治体により事業系ゴミの捨て方は異なりますので、その自治体での捨て方に従って捨てましょう。

Q 住宅宿泊管理業を営む際に、その業務の全部又は一部を下請業者に委託することはできるのでしょうか。

A 業務の全てを再委託することは民泊新法で認められていませんが、一部を再委託することは認められています(例えば、A社が清掃業務のみをB社に委託するなどは認められます。)。なお、業務を複数の者に分割して再委託して自らは管理業務を行わないというのは民泊新法に違反するとされています。

Q 住宅宿泊管理業を行う際に、近隣住民などからの苦情にはどのように対応すればよいのですか。

A 民泊のガイドラインでは、苦情への対応については、必要に応じてすみやかに現地で赴くこととされており、苦情があってから現地に赴く時間は30分以内を目安とするとされております。もちろん、必ずそのような対応をしなければならないわけではありませんが、苦情対応の体制を整えておくことが必要です。

Q 民泊の仲介をインターネット上のサイトで行う場合に、民泊新法に基づく届出、旅館業法に基づく許可、特区民泊の認定を受けていない物件についてサイトに掲載することは認められますか。

A 認められません。そのため、このようなサイトの運営者は、民泊仲介サイトにおいて民泊ホスト等から届出番号や許可番号等の入力を求め、入力を確認できないものについては非表示とするなどの対応をとることもできます。

Q 民泊と一般的な貸家とはどのように区別されるのでしょうか。

A 宿泊施設が、①施設の衛生上の維持管理責任が営業者にあるものと社会通念上認められること、②施設を利用する宿泊者がその宿泊する部屋に生活の本拠を有しないことの2要件に該当する場合には、旅館業法における「人を宿泊させる営業」とされます。貸家では、通常は部屋の清掃や寝具の管理を含めた維持管理の責任は借主にありますし、1年間、2年間などの長期間の施設利用を予定していることが多いことから当該施設利用者がその宿泊する部屋に生活の本拠を有すると認められる場合があり、その場合には、旅館業法や民泊新法の適用を受けない通常の賃貸借契約とみることもできるところです。これに対して、いわゆるマンスリーマンションなどは、清掃や寝具の管理を含めた維持管理の責任が貸主の側にあることが多く、また比較的短期間の利用にとどまるためその宿泊する部屋に生活の本拠を有することはありませんので、旅館業法や民泊新法の適用を受ける可能性があります。

Q 私は、民泊を禁止しているマンションに居住しているのですが、違法に民泊を営業している方がいるようです。そのような場合、どうやって違法な民泊をやめさせればよいですか。

A まずは、マンションの管理組合に報告をしたうえで、管理組合や管理会社から当該部屋の区分所有者に対して、違法な民泊を直ちにやめるよう働きかけてもらうのがよいでしょう。それでも違法な民泊を止めない場合には、近時は、各自治体の保健所などに相談窓口が設置されておりますので、そちらにご相談されるとよいでしょう。なお、相談窓口等の一覧は観光庁の民泊ポータルサイトからお調べいただくこともできます。

Q 東京都大田区や大阪市,北九州市などで行われる国家戦略特別区域法に基づく特区民泊は国家戦略特別区域において外国人滞在施設経営事業の認定を受けて行うことにより,旅館業法の適用除外とされるとのことですが,この特区民泊には外国人しか宿泊できないのですか。

A 外国人だけではなく,日本人も利用することができます。また,東京都大田区などは,宿泊客利用のみならず,住宅という利点を活かして長期入院患者の外部宿泊訓練などに使うことなども利用方法として念頭に置いており,特区民泊が社会的な機能としての役割を果たすことも期待しているようです。

returnTOP写真